ABD konut piyasasında dengeler değişiyor
Sonraki Haber ›
Sanayide dijital dönüşüme 300 milyon dolarlık kaynak
Tarih belli oldu, zorunlu olacak: Tapu işlemlerinde kritik değişim… Bu 4 adıma dikkat! ‘Güvenli Ödeme Sistemi’ nasıl çalışacak?
Tapuda yıllardır beklenen büyük değişiklik için geri sayım başladı. Milyonları ilgilendiren ve gayrimenkul alım satımında dolandırıcılık ve nakit taşıma riskini ortadan kaldırmayı hedefleyen Güvenli Ödeme Sistemi, teknik hazırlıkların tamamlanması için 1 Ekim’e ertelendi. Para transferinden tapu devrine kadar tüm süreci etkileyecek uygulamanın perde arkasında dikkat çeken ayrıntılar var. Peki yeni sistem nasıl işleyecek ve kimleri doğrudan etkileyecek? Tüm detaylarıyla mercek altına aldık.
Gayrimenkul alım satımında yıllardır yaşanan en büyük sorunlardan biri tarihe karışıyor. Tapuda para taşıma zorunluluğunu ortadan kaldıracak ve dolandırıcılık riskini en aza indirecek yeni sistem için geri sayım başladı. Milyonlarca alıcı ve satıcıyı yakından ilgilendiren uygulamanın başlangıç tarihi ise son anda değişti.
Ticaret Bakanlığı’nın hayata geçireceği ‘Güvenli Ödeme Sistemi’ ile taşınmaz satışlarında para transferi ve tapu devri aynı anda gerçekleştirilecek. İlk etapta 1 Temmuz’da zorunlu olması planlanan uygulama 1 Ekim’e ertelendi.
Peki yeni sistem nasıl işleyecek, vatandaşlara hangi avantajları sağlayacak? Konuyu Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile tüm detaylarıyla mercek altına aldık.
Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sisteminin devreye alınma tarihi 1 Ekim 2026'ya ertelendi.
— T.C. Ticaret Bakanlığı (@ticaret) June 26, 2026
(26.06.2026) pic.twitter.com/pInuPTN493
GÜVENLİ ÖDEME SİSTEMİ ZORUNLU MU OLACAK?
Sistemin 1 Ekim’de zorunlu hale geleceğini vurgulayan Ali Güvenç Kiraz, “Türkiye sınırları içerisinde yapılacak olan tüm gayrimenkul alım-satım işlemleri ile bu işlemleri yapacak gerçek kişileri, tüzel kişileri (şirketler, vakıflar, dernekler vb. gibi) ve yine bu gerçek ve tüzel kişilerin emlak danışmanları aracılığı ile yapacakları işlemleri kapsayacak” dedi ve şöyle devam etti:
“Sistemle ilgili tek istisna banka kredili satışlarla ilgili olacak. Bankadan kredi kullanarak gayrimenkul satın alınması hallerinde Güvenli Ödeme Sistemi banka kredisi miktarı için değil, kredi dışında kalan kısmın ödenmesinde kullanılacak. Banka kredi ödemesini yine kendi sistemlerini kullanarak ödeyecek.”
DOLANDIRICILIK VAKALARININ ÖNÜNE GEÇİLMESİ AÇISINDAN BU SİSTEM NE KADAR ETKİLİ OLABİLİR?
“Güvenli Ödeme Sistemi, çantalarla para taşınmasını bu nedenle oluşacak hırsızlıkları veya ‘önce sen imzala parayı vereyim’ ya da ‘önce parayı öde sonra imzalayayım’ gibi güvensizlik sorunlarını, vergi cezaları risklerini ciddi şekilde ortadan kaldıran bir sistem olacak” diyen Ali Güvenç Kiraz, “Ancak vatandaşlar bu sistemle tüm hukuki risklerin ortadan kalktığını asla düşünmemeli” şeklinde konuştu ve ekledi:
“Bu sistem bir Güvenli Ödeme Sistemi veya bir emanet sistemi olarak düşünülmeli. Bu sistem tapuda alım satım işleminde ortaya çıkacak hukuki riskleri bertaraf etmeyecek. Tapu sicili üzerinde bulunan hacizler, ipotekler, şerhler, beyanlar gibi konularda yine taraflar bu kayıtların ne anlama geldiğini ve risklerini öğrenmeli, tapu kaydını açıkça incelemeli ve sonra işlem yapmalı.”
BU DÖRT ADIMA DİKKAT!
Sistemin temel olarak bankacılık sisteminin tapu işlemine güvence oluşturduğu bir ‘emanet ödeme’ mantığıyla çalışacağını söyleyen Ali Güven Kiraz, sistemin işleyişini dört maddeyle detaylandırdı:
1- Alıcı ve satıcı taşınmazın alım satımı konusunda anlaşacaklar.
2- Tapuda yapılacak işlemlerin başlatılabilmesi için gerekli başvuru vatandaş veya yetki verdiği emlak danışmanı tarafından e-Devlet sisteminde ‘Web Tapu İşlemleri’ üzerinden gerekli evraklarla birlikte yapılacak. Başvuru sonrası tapu sistemi üzerinden bir referans numarası alınacak.
3- Alıcı ve satıcı belirlenmiş, ilan edilmiş ve ‘Güvenli Ödeme Sistemi’ni kabul eden bankalardan birisine giderek veya sisteme girerek ödeme bloke sürecini başlatacak. Burada satıcı sistemi aktif hale getirecek, kendi hesap bilgilerini, tapu referans numarasını ve alıcı bilgilerini sisteme tanımlayacak. Alıcı da satıcı tarafından açılacak bu ‘Güvenli Ödeme Sistemi’ne dahil olarak ödemeyi bloke edilecek hesaba gönderecek. Bu para tapu işlemi tamamlanmadan hiçbir şekilde satıcı tarafından çekilemeyecek.
4- Tapu Müdürlüğü alım-satım işlemini yerine getirecek. İlgili işlemi yapan tapu müdürlüğü tarafından işlemin tamamlandığı bilgisi aynı anda banka sistemine de düşecek ve sistem tarafından daha önce tanımlanan alıcı hesabına aynı anda yapılacak.
TAPU DEVRİ GERÇEKLEŞMEZSE PARA NE OLACAK?
Güvenli Ödeme Sistemi kullanıldığında, taraflardan birinin yükümlülüğünü yerine getirmemesi durumunda (örneğin tapu devrinin gerçekleşmemesi halinde) alıcının ödediği tutar nasıl güvence altına alınmış olacak? Bu durumda para iade süreci nasıl işleyecek ve hangi şartlarda alıcıya geri ödenecek?
Bu soruma, “Bu sistemin belki de en güvenli tarafı yükümlülüklerin yerine getirilmemesi veya tarafların, tapunun yaptığı, yapacağı işlem hataları olması hallerinde alıcı tarafından yatırılan bedelin güvence hesabından satıcı hesabına asla aktarılmaması” cevabını veren Ali Güvenç Kiraz, şu önemli detayın altını çizdi:
“Örneğin, tapu devrinin gerçekleşmediğinin tespit edilmesi hâlinde ödeme güvenli hesapta kalacak ve banka prosedürleri doğrultusunda alıcıya iade edilecek. Mevcut tapu referans numarasıyla yapılan işlemde eksiklik veya hata bulunması nedeniyle yeniden başvuru yapılması gerekiyorsa, Güvenli Ödeme Sistemi yeniden başlatılacak. Bu süreçte para hiçbir şekilde satıcının hesabına aktarılmayacak; alıcıya iade edilecek ve tapu işlem başvurusu yeniden yapılacak. Başvuru sonucunda alınacak yeni referans numarası ile süreç en baştan tekrar yürütülecek, alıcı da ödemesini yeni referans numarasını kullanarak Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yeniden gerçekleştirebilecek.”
‘HİÇ KİMSE GÜVENLİ ÖDEME SİSTEMİNİ KABUL ETMİYORUM DİYEMEYECEK ÇÜNKÜ…’
Emlak danışmanları, alıcılar ve satıcılar açısından Güvenli Ödeme Sistemi'ne uyulmaması durumunda herhangi bir yaptırım veya hukuki sorumluluk söz konusu olacak mı?
Ali Güvenç Kiraz, “Tapu Müdürlüğü alım-satım işlemini yaparken işlem evrakları ile birlikte paranın Güvenli Ödeme Sisteminde olduğunu da kontrol etmek zorunda. Bu nedenle hiç kimse 1 Ekim sonrasında ‘ben Güvenli Ödeme Sistemini kabul etmiyorum ve eski ödeme sistemlerinden birisini kullanmak istiyorum’ diyemeyecek” dedi.
Böyle bir durumda yani paranın Güvenli Ödeme Sistemi’nde olmadığı hallerde Tapu Müdürlüğü’nün işlemi yürütmeyeceğinin altını çizen Kiraz, “Bu durumun tek istisnası tüm alım satım bedelinin banka kredisi ile yapılabildiği haldir. Bu durumda da peşinat mutlaka var ise o peşinat kısmı için Güvenli Ödeme Sistemi’nde o peşinat mutlaka yine yatırılmalı ve gözükmeli” ifadelerini kullandı.
SİSTEMİN 1 TEMMUZ YERİNE 1 EKİM’E ERTELENMESİ, BU SÜREÇTE YAPILACAK TAŞINMAZ SATIŞLARINDA HERHANGİ BİR HUKUKİ BELİRSİZLİK YARATIR MI?
“Bu erteleme dönemini bankacılık sisteminin tapu sistemine entegrasyonu ve işlem süreçleri ile ilgili sistem testlerin devam etmesi (sıfır hataya ulaşılmak zorunda olunması), hem bankacılık hem de tapu müdürlüğü personellerinin yeterli derecede eğitimlerinin tamamlanması süreçleri nedeniyle oluştuğu düşünülüyor” diyen Ali Güvenç Kiraz, şöyle devam etti:
“Bu anlamda sistemin doğru ve eksiksiz işlemesinin istenmesi herhangi bir hukuki belirsizlik oluşturmayacak. Vatandaşlarımız zorunlu sisteme geçene kadar ve bu süre içerisinde yine tapu sistemi içerisinde var olan metotlarla gayrimenkul almayı tercih etmeli. Şu an hali hazırda uygulanan TapuTakas sistemi veya banka bloke çek sistemi ile 1 Ekim’e kadar yine güvenli işlem ve ödeme yöntemi tercih edilebilir.”
BU UYGULAMA, KAYIT DIŞILIĞIN AZALTILMASI VE TAŞINMAZ SATIŞ BEDELİNİN GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN GÖSTERİLMESİ KONUSUNDA ETKİ YARATABİLİR Mİ?
Ali Güvenç Kiraz, Güvenli Ödeme Sistemi’nin kayıt dışılığın azaltılmasında önemli bir rol oynayacağını belirterek, “Sistemin tarafları ciddi şekilde teşvik edici olacağı aşikâr. Özellikle alım satım işlemlerinde, değer artış kazancı vergisi riski bulunmayan alıcılara sıklıkla ‘düşük değer gösterelim’ yaklaşımı öneriliyordu. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın son dönemde yaptığı davetler sonrasında ise özellikle alıcıların bu çağrılara uyarak tapu harcı farklarını yatırdıklarını gördük” dedi.
Kiraz, “Güvenli Ödeme Sistemi ile alıcı, taşınmazı gerçek değeri üzerinden satın almak istediğini beyan ederek bedeli sistem üzerinden öderse, daha sonra herhangi bir vergi cezası veya tapu harcı farkı ödemek zorunda kalmayacak. Bu durumda satıcı da tapu işlemlerini gerçek değer üzerinden yapmak, buna göre tapu harcını ödemek ve oluşmuşsa değer artış kazancı vergisini de gerçek bedel üzerinden beyan etmek durumunda kalacak” ifadelerini kullandı.
Sistemin taşınmazın gerçek değerini otomatik olarak tespit eden bir mekanizma olmadığına dikkat çeken Kiraz, “Taraflar düşük bedel beyan etmek isterse sistem buna engel olmayacak. Ancak bunun ne derece riskli olduğu, 2024 yılı Kasım ayından itibaren Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın gönderdiği bildirimlerle açıkça ortaya çıktı. Vatandaşlarımızı, Güvenli Ödeme Sistemi’nde vergi, harç farkı ve ceza riskiyle karşılaşmamak için işlemlerini gerçek değer üzerinden yapmaya önemle davet ediyorum” diye konuştu.
Etiketler
- BIST
- DOLAR
- EURO
- ALTIN
