DEİK 39. Olağan Mali Genel Kurulu ve 5. Ustalara Saygı Ödül Töreni yapıldı
Sonraki Haber ›
Kapıkule’ye stratejik hat! Halkalı Kapıkule arası 4 saatten 1.5 saate düşecek
Kira sözleşmesinde kritik tavsiyeler… İmzayı atmadan dikkat!
Konut kiralamalarının en yoğun olduğu temmuz-eylül dönemi geliyor. Son yıllarda artan ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları nedeniyle her iki taraf sözleşme döneminde tedirgin. Doğru hazırlanmayan sözleşmeler, gözden kaçan maddeler yıllar sürecek davalara ve mağduriyetlere yol açabiliyor. Peki hem ev sahibi hem de kiracılar bu süreçte nelere dikkat etmeli? Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, tarafları koruyacak kritik tavsiyelerde bulundu.
EV SAHİPLERİNE ÖNERİLER
“Ev sahip-lerinin bilmesi gereken en kritik nokta şu; bir yıllık veya daha uzun kira sözleşmesinde süre sonunda sözleşme bitecek diye düşünmeyin. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’na göre sürenin sonunda sözleşmeler kendiliğinden uzar” diyerek söze başlayan Ali Güvenç Kiraz, “Bu nedenle ev sahiplerinin ‘tahliye taahhütnamesi’ alması çok önemli bir konu” vurgusu yaptı. Bugün zaten yapılan birçok kiralama işleminde bu belge isteniyor. Ancak alınan her belge geçerli değil. Kiraz nedenini şöyle anlattı: “Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi ile aynı gün düzenlenmiş olmamalı ve kira sözleşmesi içerisinde bir özel hüküm olarak yer almamalı. Kira sözleşmesinden bir gün sonra dahi tahliye taahhüdü düzenlenmişse geçerli. Yine boş düzenlenmiş tahliye taahhütleri de yasalara göre uygun. Kira sözleşmesinden açık bir şekilde aile konutu olarak kullanılacağı belirtilmiş kira sözleşmeleri için, eşin de tahliye taahhüdüne imza koyması şart. Noterden veya adi yazılı şekilde yapılabilir. Bu belge ev sahibinin tahliye sürecini önemli ölçüde hızlandırır.”
Mal sahiplerinin kira sözleşmesi kapsamında kefil isteyebileceğini söyleyen Kiraz, buradaki önemli bir detaya dikkat çekti. “Sadece kefil yazılması halinde önce kiracı aleyhine takip yapılması, takibin karşılığının olmadığının tespit edilmiş olması şart. Oysa ki ‘müteselsil kefalette’ hem kiracı hem de müteselsil kefil birlikte veya ayrı ayrı icra takibi tarafı yapılabilir. Müteselsil kefil kendi el yazısı ile ne kadar süre ile kefil olduğunu ve ne kadar kira borcu ile sorumlu olduğunu sözleşmeye yazmalı. Yine müteselsil kefil evliyse, eşinin de kabul etmesi gerekir.”
KİRACINIZ EVİNİZİ KİRAYA VEREBİLİR
Kiralık ilanlara bakınca ev arkadaşı arayanları, ya da evleri oda oda kiraya verenleri görüyoruz. Kiraz uyardı: Sizin de eviniz haberiniz olmadan kiracınız tarafından üçüncü kişilere kiralanabilir. Peki buna nasıl önlem alınır? Kiraz, “Mal sahipleri kira sözleşmesinde alt kiralama hakkı verip vermediğine emin olmalı. Gözden kaçan bir madde nedeniyle eviniz pansiyon gibi işletilebilir. Ayrıca ev öğrencilere kiraya verilecekse, tüm öğrencilerin de sözleşmeye taraf olmasını öneririm” dedi.
Kiracıdan hasar, zarar, ziyan veya yan giderlerin (aidat) teminatı olmak üzere en çok 3 ay kira bedeli kadar depozito bedeli istenebileceğini dile getiren Kiraz, “Ancak depozito bedeli belirlerken, bunun nasıl iade edileceğini de bilinmeli” dedi. Depozitonun hiçbir şekilde kira bedeline mahsup edilemeyeceğini söyleyen Kiraz, “Depozito bedeli kira sözleşmesinde “alındığı şekli ile iade edilecektir” şeklinde yazılmamış ise son ödenen kira bedeline göre kiracıya geri ödenmek zorundadır. Örneğin 10 bin TL kira sözleşmesi ile kiralanan bir taşınmazda 2 depozito yani 20 bin TL mal sahibine bırakılmış ve son kira bedeli 30 bin TL olmuşsa, depozito 60 bin TL olarak geri iade edilir. Elbette evde bir hasar olmaması halinde” diye konuştu.
YAZDIĞINIZ HER ZAM GEÇERLİ DEĞİL
Eşyalı veya demirbaşları olacak şekilde kiraya verilen taşınmazlarda sözleşmede eşyaların listesi ve durumunun net şekilde yazılmasını öneren Ali Güvenç Kiraz, “Ayrıca rutin bakım ve onarım masraflarının kiracıya ait olduğu, esaslı bir takım bakım onarım ve değişimlerin mal sahibi sorumluluğunda olduğu bilinmeli. Örneğin klima veya kombinin yıllık bakımı kiracıya eğer klima veya kombi işlevini tamamlamış değişmesi gerekiyor ise değişimi mal sahibine ait. Kiracı kaynaklı bir nedenle bozulmuş ve değiştirilmesi gerekiyorsa da değişimi kiracı yapmalı” dedi.
“Mal sahipleri kira sözleşmelerine net ödeme tarihini ya da tarih aralığını yazmalı, ama boşuna keyfi zam oranı yazılmamalı” diyen Kiraz şunları söyledi: “Kiraya zam yılda bir kez ve sözleşme yenileme döneminde yapılır ve tavan oran TÜFE 12 ay ortalamasıdır. Bu nedenle kiracı imzalasa dahi, bu oranın üzerinde yazılan zam geçersiz olacaktır.”
KİRACILARA ÖNERİLER
Kiraz, kiracı cephesinde ise ilk önerisini şöyle dile getirdi: “Kiracılar mutlaka kira sözleşmesini yazılı olarak düzenlemeli, kira sözleşmesi örneğini ve yine mal sahibi tarafından yaptırılmak zorunda olan DASK sigorta belgesini de almış olmalı.”
Kiracıların kesinlikle sözleşme sonrasında elektrik, su, doğalgaz gibi hizmetlerin kendi üzerlerine alması gerektiğine dikkat çeken Kiraz, bunun nedenini de anlattı: “Tahliye baskısı oluşturmak için bazı ev sahiplerinin bu tür hizmetleri kendi üzerlerinde bıraktıkları ve kira bedelini arttırmak istediklerinde olumlu cevap alamadıkları veya kiracıyı tahliye edemediklerinde bu hizmetleri tek taraflı kapatarak kiracıları mağdur ettikleri sıkça görülüyor.”
KİRAYI ELDEN ÖDE TEKLİFİNE DİKKAT
Sözleşme aşamasında ev sahibinden ödeme şekli için değişik talepler gelebiliyor. Kimi elden istiyor, kimi bir kısmını elden, bir kısımını bankaya. Kiraz işin başında bu tip taleplere olumlu yanıt verilmemesi gerektiğini belirtti ve “Kiracılar kira sözleşmesi kapsamında kira bedelinin elden ödenmesi şeklinde bir şartı asla kabul etmemeli. Banka yoluyla ve mutlaka ev sahiplerine gönderilmeli. Mal sahibi üçüncü bir kişiye yollanmasını istese dahi, eğer yazılı bir onay yoksa bu teklif de kabul edilmemeli” dedi.
Kiracıların kira sözleşmesinde kendileri tarafından ödenmesi gerekli olmayan ve kanuna aykırı ödeme maddelerini kabul etmemesi gerektiğini belirten Kiraz, “Hatta bir şekilde sözleşmeye yazılmış bu ödemeyi yapmamalı. Örneğin kira sözleşmesine yazılan ‘emlak vergisini kiracı ödeyecektir’ şartı kanuna aykırı bir şart” dedi. Son dönemde kimi mal sahiplerinin kanuna, ahlaka ve adaba aykırı şartlar belirlediğini söyleyen Kiraz, “Akşam şu saatten sonra misafir kabul edemez” gibi maddeleri işin başında kabul etmemeliler” diye konuştu.
HASAR VARSA İLK GÜN BİLDİRİN
“Mal sahibi sözleşmede demirbaş ve eşyaları yazdığında, evdeki durumla sözleşme metni kıyaslanmalı” diyen Kiraz, “Mesela sözleşmede sıfır beyaz eşya yazdığı halde çalışmaz durumda bir eşya varsa, bakımlı denildiği halde kapı, dolap, duvarda hasarlar varsa bu durum yazılı olarak mal sahibine bildirilmeli. Aksi halde bu sorunların kaynağı siz görünür ve evden çıkarken depozito bedelinden kesintiye uğrarsınız” ifadelerini kullandı.
HANGİ DURUMDA TAHLİYE MÜMKÜN?
Temerrüt nedeniyle, yani kira borcunun ödenmemesi halinde kiracıya en az 30 gün süre verilecek şekilde bildirim yapılır ve süre sonunda kira bedelinin ödenmemesi halinde doğrudan tahliye davası açılabilir.
Yine bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki haklı ihtarname gönderilen kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Kişinin kendisi, eşi, çocukları, anne ve babası ve bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı sebebiyle ve kira döneminin sonunda dava açabilmesi kaynaklı tahliye hakkı var.
Kiracılı bir ev satın alan mal sahibi, eğer kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü tahliye gerekçesi sayılır. Noterden düzenleme şeklinde tahliye taahhütlerinde kiracı taahhüde rağmen çıkmaz, aleyhinde taahhüt nedeniyle takip başlatılır ve kiracı da imzaya itiraz ederse bu durum da dikkate alınmaz ve icra mahkemeleri vasıtası ile tahliye kararı verilir.
Sözleşmeye esaslı aykırılık nedeniyle tahliye hakları doğabilir. Mesela kiracı ev sahibinin izni olmadan alt kiralama yaparsa, evin tamamını ya da bir odasını başkasına kiralarsa tahliye davası açılabilir.
Sözleşmede yazan amaca aykırı kullanım yapılması hallerinde de mal sahibi tahliye isteyebilir. Mesela konut olarak kiraya verilen taşınmaz işyeri olarak kullanılamaz veya kuaför olarak kiraya verilmişse kasap haline dönüştürülemez.
Yine projeye aykırı imalatlar yapılması da sözleşmeye esaslı aykırılıktır. Örneğin daire içi odaların birleştirilmesi, balkonun ev içine katılması veya kolon kesilmesi gibi haller tahliye sebebidir.
Taşınmazın güçlendirilmesi ya da dönüşüme girmesi de haklı tahliye nedeni sayılır. Ancak bu durumda ev yeniden yapılınca kiracının yeniden davet edilmesi gerekir. Yoksa tazminat ödemek zorunda kalabilir.
10 yıl uzama süresi sonunda da ev sahibi bir gerekçe göstermeden, ancak kira dönemi bitmeden en az 3 ay önce kiracıya ihtarname-bildirim göndererek tahliye isteyebilir. 1 yıl sözleşme yaptıysanız 1+10+1 yani 12 yılın sonunda bu hakkı kullanılabilir.
Etiketler
- BIST
- DOLAR
- EURO
- ALTIN
